2018年深圳楼市年报重磅出炉!各种大数据抢先看!

中国服务网 2019-06-11

来源:乐有家研究中心

前言

2018年以来,在“房住不炒、因城施策、分类调控”的中央指导思想下,全国楼市进行了不同程度的调控,据不完全统计,年内各项政策调控多达450次,刷新历史调控记录,成为房地产市场历史调控最密集的一年。这一年,全国楼市整体降温趋势明显,购房者逐渐回归理性,房价、交易量等各项房地产指标有所回落。与此同时,深圳楼市在“三价合一”、新房摇号监管、731新政等政策的影响下也稍显冷清,非理性的投资需求被有效抑制,市场预期明显转变,购房者观望情绪浓厚。


2018年深圳楼市大事记

1、3月28日“三价合一”政策落地

2、4月2日海洋新城出世

3、5月17日深圳棚户区改造新政出台

4、5月23日深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》

5、5月26日深圳首次推行政府监管新房摇号选房

6、6月5日深圳启动二次房改

7、7月31日731新政发布 限售限离限企

8、9月19日光明“转正去新” 正式挂牌光明区

9、12月首套房贷利率下调

10、改革开放40周年 深汕合作区正式揭牌


土地市场

01

2014-2018年深圳居住用地成交情况

2018年深圳楼市虽“冷风劲吹”,但土地市场表现“给力”,迎来了近6年宅地市场的高峰。2018年深圳共9宗土地成交,相较2017年增加了7宗,创近6年新高,总建筑面积相较2017年增加了36.57万㎡,环比上涨152.88%,总成交金额为94.52亿,环比上涨438.27%。


02

2018年深圳居住用地成交情况

纵观2018年深圳土地市场,深圳政府在2月就集中出让4宗宅地,而后在9月方再次推出2宗宅地,土地位置分别在大鹏和龙华,11月土拍渐入高潮,共出让3宗宅地。12月,宝安西乡铁岗片区的尖岗山A122-0357地块遭遇流拍,而此前尖岗山已连续5次刷新深圳楼面价,据悉,该地块出让条件非常严格,只适合建低密度豪宅项目,再加上宅地公寓70年自持、3年限售以及政府要求的人才房配置,让开发商们望而却步。


全年来看共有9宗宅地成交,多宗地为70年支持租赁地块,其中深圳市人才安居集团拿下5宗地,超过半数。而今年中海地产竞得的坪山区土地虽然条件也较为苛刻,5年限售且配置人才住房面积,但也吸引了24家房企竞拍,可见开发商们对于深圳东部市场的展望。2018年楼面价最高的宅地为深圳融棋投资拿下的光明A621-0044地块,25901元/㎡。


供应与销售

01

2014-2018年深圳一手住宅供销情况

据乐有家研究中心数据显示,2018年深圳全年预售面积有所回暖,环比上涨11.13%,但相比2015年,依然有45.83%的“缩水”;2018全年销售面积为292.45万㎡,相比2017年有小幅上涨,环比上涨12.79%;年末库存面积方面,自2014年迎来一波小高峰后,已连续3年处于下跌态势,2018年年末库存面积为346.47万㎡,微幅上涨2.33%。

02

2018年深圳一手住宅月度预售情况

2018年以来深圳一手住宅预售情况“表现平平”,全年仅5月、10月和11月预售突破4000套,11月迎来入市高峰,达到9468套。而2018年深圳一手住宅共35796套预售,有52%来自宝安,32%来自龙岗,南山区一手住宅预售占比也达到了9%。


整体来看,一方面,2018年深圳新增一手住宅35796套,相比2017年的33964套增加1832套,环比上涨5.4%,另一方面,2018年60-90㎡的户型入市较多,占比高达50%,其次为90-144㎡的户型,占比也达到41%。


03

2018年深圳一手月度去化走势

一线城市常由于土地稀缺导致住房供需失衡,截至12月底,深圳一手住宅年末存量为346.47万㎡,去化周期12.7个月,尚处于健康水平。整体来看,相比2017年,深圳2018年月度去化周期有明显缩短,平均缩短约4个月。


回望2018年,“三价合一”政策过后紧接着731新政,严格的政策调控让深圳投资客大幅减少,不少刚需人群也将目光转向新房市场,加之许多房企入市较晚,在11月新房预售才突破9000套,导致731新政过后,深圳2018年月度去化周期缩短在10个月以内,8月更是跌至近2年最低谷。


一手住宅

01

2014-2018年深圳一手住宅成交走势

2017年深圳一手住宅成交量跌至近5年低谷后,2018年深圳一手楼市有所回暖,全年成交29396套,成交均价方面,由于政策的严格调控,深圳一手住宅成交均价近5年来首次出现下跌,2018年成交均价为54102元/㎡,环比下跌0.63%,深圳一手住宅套均价格连续3年下跌,2018年已降低至538万元/套。

02

2014-208年深圳一手住宅套均走势

03

2018年深圳一手住宅月度成交走势

据乐有家研究中心数据显示,深圳一手住宅成交均价自2016年颁布“104”政策后便一路下跌,至2018年7月才有所回暖,而731新政的出台又及时地扼住了价格上升的苗头,到2018年12月,深圳一手住宅成交均价已跌至54060元/㎡,同比下跌0.36%,全年跌了180元/㎡。


成交量方面,2018年深圳一手住宅成交高峰出现在8月。今年深圳楼市的“金九银十”并未显现,731新政的3年限售有效抑制了投资客进入新房市场,“金九”仅成交2248套,环比下跌39.05%,同比下跌17.60%。


全年情况综合来看,一方面,深圳楼市整体在2018年下半年有显著降温,购房者观望氛围较为浓厚;另一方面,在政策调控下,某些新盘价格低于周边二手房,加之深圳不少新盘年底冲量给出优惠折扣,品质好的楼盘(如华润城、双玺)开盘当天近乎售罄。可见深圳不缺购买力,缺的是品质好、性价比高的好盘。

04

2018年深圳各区一手住宅成交地图

据乐有家研究中心数据显示,福田一手住宅成交均价已由2017年的8.7万元/㎡上涨至2018年的9.4万元/㎡,领跑全市,环比上涨7.3%,成交589套,环比下跌15.1%。成交量方面,盐田一手住宅成交量为230套,相比2017年的20套,环比上涨超1000%。全市成交量最高的区域为龙岗,2018年成交13856套,环比上涨19.5%。


二手住宅